マンション住み替えのタイミングとは?

マンション住み替えのタイミングとは?

「マンション購入の10年後が住み替えのタイミング!」は本当?

マンション売却のタイミングを誤ってしまうと住み替えで失敗したしまう可能性があります。

 

ネットの他サイトや一般的な情報では、物件を購入してから10年後がマンションの売却のベストなタイミングと言われています。

 

私が不動産の売買を担当していたときも、よく勉強をされている売主様は相談のときに「10年後が最も良いタイミングですよね?」と質問を下さりました。

 

10年後の売却がいいとされている理由としては、以下の点が上げられます。

 

私が不動産の売買を担当していたときも、よく勉強をされている売主様は相談のときに「10年後が最も良いタイミングですよね?」と質問を下さりました。

 

10年後の売却がいいとされている理由としては、以下の点が上げられます。

住宅取得控除の恩恵を受ける為
・住宅ローンの10年間固定金利の恩恵を受ける為
大規模修繕費用がかかる直前

 

要約すると、10年という数字は
税金の還付金を最大限受けられる期間であり、
かつ
大規模修繕などの出費が不要である期間でもあるという事です。

 

実は、ここに大きな落とし穴が潜んでいます。

ホントに10年後が住み替えのベストなタイミング!?住み替え時の注意点!

 

確かに10年後は自宅の住み替えのタイミングとしてはメリットがあるように思えます。

 

ですが、一番重要なのは時期ではありません!

 

いくらでマンションを売却して、いくらで住み替え先のマンションや一戸建てを購入するのかという事です。

 

つまり、
いくら借入額が増えるのか?
更に言うと、
返済期間がどれだけ延びるのか?
が住み替えで失敗しない重要な注意点になります。

 

例えば、以下の例で見てみましょう。

  • 年収500万円
  • 35歳
  • 住宅ローンの残債1900万円
  • 毎月の返済10万円
  • 完済予定時期60歳

 

2400万円で売却できたとして、住み替え先の住宅を2400万円で購入して25年の住宅ローンを組んだとします。

 

売却で得られた利益も使って、総額1500万円を借りたとします。
(分かりやすくするためにざっくりした計算にします。)

 

元本の返済≒7万円
利息(1%)≒2万円

 

毎月の返済9万円

 

繰り上げ返済をしなくても60歳の時には住宅ローンを完済し、毎月の返済も住み替え前よりも減らして無理のない借入計画となりました。

 

 

一方で、このようなケースでは住み替えが失敗してしまう確立が高くなります。

  • 年収500万円
  • 35歳
  • 住宅ローンの残債1900万円
  • 毎月の返済8万円
  • 完済予定時期60歳

 

1400万円で売却が出来たとして、住み替え先の住宅を2400万円で購入して30年の住宅ローンを組んだとします。

 

売却で払えなかった残債も住宅ローンとして借り入れを起こし、総額2900万円を借りたとします。

 

元本の返済≒8万円
利息(1%)≒3万円

 

毎月の返済11万円

 

繰り上げ返済をしないと完済は65歳で、毎月の返済も住み替え前よりも増えてしまいました。

 

一般的に言われている「購入から10年後の売却」は、上記の成功事例にはほとんど関係ない事が言えますよね。

 

まずはいくらで自宅マンションが売却できるのか?

 

それを知ったうえで、いくらの住み替え先(新築分譲マンション、中古マンション、一戸建てなど)を選ぶかを決めるのが正しい手順です。

 

この点を誤って、先に住み替え先を決めてしまったり、10年と言う数字に拘って売却をする為、失敗をしてしまいます。

関連ページ

受託取得控除の恩恵とは?
ここでは住宅取得控除について紹介しています。マンションや一戸建てを購入した際は、住宅ローン減税などの税金の還付を受ける事が可能です。そのメリットについてご紹介しています。
10年間固定金利の恩恵とは?
大規模修繕費用とは?
「買い先行の住み替え」と「売り先行の住み替え」
マンションを住み替える時に「買い」を先行させるのと「売り」を先行させるのではどちらにメリットがあるのでしょうか?特徴とメリットデメリットについてご紹介いたします。